Полное описание
Строительство практически любого масштабного объекта является дорогостоящим процессом. Зачастую собственник земли, нуждающийся в строительстве на ней какого-либо объекта, не имеет возможности оплачивать строительные работы в денежной форме, поскольку денежные средства у него отсутствуют, а построенный объект продавать он не намерен.
Выход из сложившейся ситуации выработан в практике подрядных правоотношений, его суть заключается в оплате выполненных работ в форме площадей построенного объекта.
При этом стороны, изъявляя желание взаимодействовать именно по изложенному принципу, сталкиваются с трудностью оформления своих правоотношений, а именно с вопросом, какой договор им необходимо заключить. Возможно ли в рамках подрядного договора произвести оплату объектами недвижимости, которых еще не существует?
Подобную ситуацию рассмотрел Верховный Суд РФ и пришел к выводу, что договор с подобным условием будет являться смешанным, и правоотношения сторон в этом случае должны регулироваться договорами подряда и купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Так, в рассматриваемом деле (№ А71-10520/2014) стороны заключили договор о взаимном сотрудничестве, в соответствии с которым строительная организация осуществляет строительство на земельном участке, принадлежащем заказчику на праве аренды. Оплата выполненных работ в соответствии с договором должна была быть произведена в форме передачи помещений в построенном объекте.
Разрешая спор по существу, судам необходимо было определить, какими нормами регулируются сложившиеся между сторонами правоотношения. При этом суды руководствовались Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Пленум).
Пункт 4 указанного Пленума предусматривает, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор согласно правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ и т.д.
Так, если по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 Гражданского кодекса, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).
В случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества (пункты 6, 7 Пленума).
Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, указанный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Кодекса), и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи (пункт 6 Пленума).
Таким образом, при исследовании правовой природы договора о взаимном сотрудничестве суды пришли к выводу, что такой договор является смешанным договором. Сделанный вывод был признан обоснованным как судом кассационной инстанции, так и Верховным Судом РФ.
Кауртаев М.С.