Оставить
online-заявку
+7 (495) 797-20-30
8 (800) 700-91-39
Другое
Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество без его фактической передачи по сделке

Заказ звонка

*
*
Планируете обращение в арбитражный суд? 
Узнайте стоимость наших услуг:

Или позвоните нам и узнайте подробности прямо сейчас 
+7 (495) 797-20-30

  • +7(495) 797-20-30
  • 8 (800) 700-91-39
    (бесплатный звонок по РФ)
  • ММДЦ «Москва-Сити», башня «Империя»
  • info@lex-pravo.ru

25
лет на рынке
юридических услуг

140
квалифицированных
юристов

11
представительств
по всей России


  

Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество без его фактической передачи по сделке

Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество без его фактической передачи по сделке
Нет в наличии
Полное описание
Определение ВАС РФ от 20.09.2011 по делу №А63-4629/2010 о передаче дела В Президиум ВАС РФ. 
На сайте ВАС РФ была опубликована информация о передаче судебного дела А63-4629/2010 в Президиум Вас РФ для пересмотра судебных актов в порядке надзора, поскольку ВАС РФ усмотрел, что принятые судебные акты судами нижестоящих инстанций, не в пользу подателя Надзорной жалобы, нарушают единообразие судебной (арбитражной) практики по вопросам регистрации перехода прав на недвижимость.
Суть спора: Общество (покупатель по сделке купли-продажи недвижимости) обратилось к Росреестру с исковым заявлением об обжаловании его отказа в регистрации перехода права собственности на приобретенный объект недвижимости. 
Основанием для отказа Обществу в регистрации перехода права собственности Росреестр усмотрел в следующем: договор купли-продажи недвижимости предусматривал, что фактическая передача объекта купли-продажи осуществляется по истечении определенного времени по передаточному документу, но после регистрации перехода права собственности на него за покупателем
Передавая данное дело в Президиум ВАС РФ, суд указал на необходимость учитывать положения норм ст. 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также положение абз. 4 ст. 61 Совместного Постановления Пленума ВАС РФ и ВС РФ 10/22 от 29.04.2011 (далее – Совместное Постановление 10/22). При системном и правильном толковании приведенных норм права и судебной практики, у судов отсутствуют основания для отказа в удовлетворении исков о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости до момента ее фактической передачи от продавца к покупателю. 
Так, ВАС РФ указал, что нормы ст. 551, 556 ГК РФ не содержат обязательного к исполнению сторонами сделки условия о том, что момент передачи имущества должен в императивном порядке предшествовать процедуре регистрации перехода права собственности к покупателю. Аналогичное положение содержит абз. 4 п. 61 Совместного Постановления 10/22, согласно которому «когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать объект, принадлежность имущества продавцу не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права».  
Действительно, в соответствии с нормой ст. 421 ГК РФ стороны сделки вольны в выборе любых условий по исполнению сделки, помимо тех, которые в обязательном порядке должны содержаться в ней, в силу Закона и как определяющие суть обязательства, по поводу которого стороны договариваются. 
В свою очередь, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным между сторонами при соблюдении норм ст. 549, 550, 554 ГК РФ. 
Таким образом, законодатель связывает факт подписание договора, и в некоторых случаях соблюдение требования о государственной регистрации самой сделки, с моментом возникновения непосредственно самого обязательства купли-продажи недвижимости. Тогда как вопросы фактической передачи имущества и последующей регистрации перехода права собственности, законодательно отнесены к условиям исполнения договора, и, следовательно, на условиях, избранных сторонами. 
Кроме того, норма ч. 2 ст. 551 ГК РФ устанавливает правило о том, что до момента государственной регистрации перехода права исполнение сделки купли-продажи недвижимости не влечет изменений в отношениях с третьими лицами. 
Соответственно, независимо от того, что имущество передано по передаточному документу от продавца к покупателю, то есть при исполнении сделок купли-продажи недвижимости в обычном (наиболее повторяющемся) порядке, ни у одной из сторон сделки не меняется объем правомочий по отношению к проданному/приобретенному имуществу и третьими лицами, как – то было до заключения договора и до момента государственной регистрации перехода, соответственно
Следовательно, включение в договор условия о фактической передачи имущества после государственной регистрации, с логической и правовой точек зрения, во-первых, не может являться существенным условием, предопределяющим регистрацию перехода прав/отказ в ней, поскольку факт подписания передаточного документа не влияет на правовое положение объекта купли-продажи. Все три правомочия собственника вещи возникнут не ранее государственной регистрации перехода права. Во-вторых, данным судебным актом ВАС РФ предоставил возможность субъектам гражданского оборота дополнительный механизм защиты своих интересов при совершении и исполнении сделок купли-продажи недвижимости.  

Подавляющее большинство судебных дел в группе споров о регистрации перехода права собственности возникает ввиду уклонения продавца от действий по регистрации перехода, зачастую необоснованных, незаконных. 
Вследствие чего, в практике заключения сделок купли-продажи стороны договора стороны вынуждены прибегать к громоздким механизмам его надлежащего исполнения. Например, приобретение векселя на сумму сделки купли-продажи недвижимости, его хранение банком до момента государственной регистрации права, как одного из условий окончательного расчета, с последующей его передачей продавцу, после действий по государственной регистрации права; расчеты по аккредитиву под условием и иное. 
Усложнение механизмов исполнения сделок в отношении недвижимости вызвано тем, что, априори, покупатель «не верит» продавцу, что после подписания передаточных документов, он, далее, не будет уклоняться от последующих действий по полному исполнению сделки купли-продажи – регистрации перехода прав в разумные сроки. В связи с чем, покупатель, практически всегда рискует быть «втянутым» в судебные дела по регистрации и (или) с третьими лица по защите своих прав, как нового собственника приобретенного имущества. 
  

Начальник отдела 
ООО «Юридическая фирма «Север-Лекс»
Ю.А. Стринадкина