Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Комментарий к статье 621 Гражданского кодекса РФ.

Правовая норма – п. 1 ст. 621 ГК РФ.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Практические выводы.

1. Договором аренды может быть установлено, что положения ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не подлежат применению.

Соответствующие оговорки могут быть отражены в договоре следующим образом.

1) «Стороны определили окончание срока действия Договора 31.12.2011 г., при этом для отношений Сторон преимущественное право Арендатора на заключение Договора на новый срок, определенное в ст. 621 ГК РФ, не применяется».

2) «Срок аренды по Договору не подлежит продлению или возобновлению, а также Арендатор не имеет никаких преимущественных прав на заключение Договора на новый срок».

3) «Стороны договариваются, что Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренного ст. 621 ГК РФ».

2. Воспользоваться своим преимущественным правом может только добросовестный арендатор.

Не является добросовестным арендатор, допускавший нарушения при исполнении договора аренды. К таким нарушениям, в частности, относятся:

–  просрочка уплаты арендных платежей (Постановление ФАС Уральского округа от 31.03. 2008 г. № Ф09-1986/08-С6);

–  производство перепланировки, переустройства и т.п. без согласия арендодателя;

– не целевое использование помещения (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.03.209 г. № 10АП-404/2009);

– не своевременный возврат имущества арендодателю по истечении срока аренды, если арендодатель уведомил о намерении расторгнуть договор аренды (Постановление ФАС Московского округа от 06.06.2011 г. № А40-114793/2010);

– иные нарушения арендатором своих обязательств, установленных договором, связанных, например, со страхованием имущества и ответственности; соблюдением правил пользования зданием, при аренде отдельного помещения, правил работы на торговом рынке, при аренде торговой точки.

3. Арендодатель в любом случае может отказать арендатору в заключении договора на новый срок, неся при этом риск возникновения последствий такого отказа.

То есть, никто не вправе понудить, обязать арендодателя заключить договор с арендатором на новый срок. В соответствии со ст. 445 ГК РФ лицо вправе обратиться в суд с требованием об обязании заключить договор только тогда, когда для лица, в адрес которого направлена оферта, заключение договора является обязательным. Статьей 621 ГК РФ не установлена обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.09.2004 г. № А56-1450/04).

4. Требовать возмещения убытков, причиненных отказом арендодателя от возобновления договора, арендатор может только в случае если арендодатель заключит новый договор аренды в течение года со дня истечения срока действия предыдущего договора аренды.

В аналогичных случаях предъявляется и требование бывшего арендатора о переводе на себя прав и обязанностей по вновь заключенному договору аренды.

Данное разъяснение приведено в п. 35 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».