В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Необходимость в заключении предварительного договора аренды возникает тогда, когда в момент заключения данного договора либо отсутствует объект аренды, либо у будущего арендодателя еще не возникло прав на данный объект, но стороны будущего договора аренды заинтересованы в закреплении условий будущего правоотношения. Исходя из смысла ст.429 ГК РФ предварительный договор аренды должен содержать: 1.указание на обязанность сторон заключить в будущем договор аренды; 2. в данном договоре должны содержаться условия, позволяющие установить предмет аренды; 3. в предварительном договоре аренды должен быть указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Как уже указывалось выше, в момент заключения предварительного договора аренды либо отсутствует объект аренды, либо у будущего арендодателя еще не возникло прав на объект аренды, соответственно предварительный договор не может явиться основанием возникновения этих прав. Данный вывод можно найти, например в Постановлении ФАС Поволжского округа от 17 апреля 2009 г. по делу № А 65-18518/2008.
Также в рамках данной статьи, я бы хотел осветить вопрос о действительности предварительного договора аренды. По данному вопросу имеется судебная практика, в соответствии с которой, если у будущего арендодателя заведомо не могут возникнуть права на объект аренды, данное обстоятельство может явиться основанием для признания предварительного договора аренды ничтожным. Данная позиция судов отражена, например, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 15 сентября 2006 г. по делу № А 56-44973/2005, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 9 июня 2008 г. по делу № А 56-15598/2007.
Еще одним немаловажным вопросом является проблема неопределенности объекта предварительного договора аренды. Стоит отметить что предметом предварительного договора аренды является не сам объект аренды, а обязанность сторон в будущем заключить основной договор, но тем не менее в предварительном . Сущность данной проблемы заключается в том, что очень часто на практике возникает такая ситуация, когда в момент заключения предварительного договора аренды объект, сам объект может еще быть не построенным, либо точные окончательные характеристики объекта могут быть неизвестны сторонам. Несмотря на это предварительный договор должен содержать согласованные сторонами характеристики объекта. По поводу данной проблемы имеется две позиции судов. Согласно первой позиции судами при индивидуализации будущего объекта аренды признается достаточным указание в предварительном договоре адреса, проектных характеристик и порядка уточнения данных об объекте. Существующая иная позиция судов считает недостаточным для индивидуализации объекта указание только на адрес, проектные характеристики и порядок уточнения данных об объекте.
Далее мне бы хотелось осветить вопрос о существенных условиях предварительного договора аренды. Существенными условиями предварительного договора аренды являются описание объекта и размер арендной платы.
Так же в данной статье я хотел бы остановиться на вопросе о взаимных расчетах по предварительному договору аренды. С одной стороны, предварительный договор не носит денежного характера, однако в некоторых случаях в его рамках осуществляются взаимные расчеты сторон. Предварительный договор аренды приобретает денежный характер в части обеспечительного платежа, так как наиболее надежной гарантией заключения основного договора является не возможность судебного понуждения к заключению договора, а выплата будущим арендатором денежных средств.
В заключении хотелось бы отметить, что все проблемы, возникающие при использовании предварительного договора, возникают вследствие недостаточной правовой регламентации.
Вверх
