Общим ограничением по распоряжению недвижимостью может быть необходимость получения одобрения участников общества в случае, если сделка по распоряжению имуществом является крупной и/или с заинтересованностью.
1) Риски в отношении недвижимого имущества, не обремененного в пользу третьих лиц.
Общество с ограниченной ответственностью свободно во владении и пользовании таким имуществом в полном объеме в соответствии с правами предоставленными законом собственнику. Распоряжение таким имуществом возможно по всем сделкам, предусмотренным Гражданским кодексом РФ для сделок с соответствующим видом имущества.
2) Риски в отношении арендованного имущества.
Сдача недвижимого имущества в аренду, не создает рисков для собственника недвижимости в части распоряжения имуществом.
Единственные ограничения для собственника связаны с пользованием этим имуществом. На время действия договора аренды пользование имуществом для собственника ограничено, «обременено» правами арендатора (ст. 650 ГК РФ).
Кроме того, риски могут быть связаны с типичными для арендных отношений ситуациями, как-то: не проведение капитального и/или текущего ремонта, порча арендованного имущества, право на отделимые/неотделимые улучшения и прочие. Наступление таких негативных последствий зависит от ответственности арендатора, качественного составления договора аренды, согласованности порядка и механизма действий сторон в соответствующих ситуациях.
Распоряжение недвижимым имуществом, находящимся в аренде может производиться собственником без каких-либо ограничений связанных с арендными обязательствами. Действуют общие ограничения, указанные в предыдущем пункте.
3) Риски в отношении заложенного имущества.
Риски обладания заложенным имуществом связаны с необходимостью надлежащего исполнения обязательства обеспеченного залогом. Если исполнение такого обязательства будет происходить в соответствии с условиями такого обязательства, то риски отсутствуют. В случае если будет допущено нарушение, то возможно наступление неблагоприятных последствий в виде наложения ареста и продажи с публичных торгов заложенного имущества, либо передачи его кредитору в собственность, если торги будут признаны не состоявшимися (ст. ст. 348-350 ГК РФ, ст. ст. 50-61 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Статья 346 ГК РФ предусматривает, что залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.
Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Статьей 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Таким образом, если договором об ипотеке не предусмотрено иного, то распоряжение недвижимым имуществом, находящимся в залоге возможно только с согласия залогодержателя.
4) Риски в отношении недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил о преимущественной покупке доли.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Таким образом, общество должно иметь в виду наличие у других сособственников права преимущественной покупки доли.
Кроме того, если объектом собственности является земельный участок необходимо учитывать принцип единства судьбы земельного участка и находящейся на ней недвижимости (если они принадлежат одному лицу) при их продаже.
Таким образом, пределы владения, пользования и распоряжения ООО принадлежащим ему имуществом зависят от правового положения этого имущества, т.е. существующих обязательств и обременений.
Начальник отдела
«Юридические услуги в сфере строительства,
недвижимости и земельных отношений»
ООО «Юридическая фирма «Лекс»
Е.С. Юшков
Вверх
