25 января 2013 года Пленум ВАС РФ принял Постановление «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
Как следует из названия данного документа, его целью было внесение дополнений в уже существующее Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73.
Итак, отметим наиболее интересные положения правоприменительных новелл:
1. Допускается аренда отдельной части вещи, которая не теряет своих натуральных свойств в процессе ее использования (непотребляемая вещь). Следовательно, можно сдать в аренду часть земельного участка, других обособленных природных объектов, здания, сооружения, оборудования, транспортного средства и любой другой непотребляемой вещи.
Предмет договора аренды, по которому передается часть непотребляемой вещи, может быть определен графически и/или текстуально.
2. Пленум ВАС РФ дополнительно обратил внимание на то, что арендодателем может быть не только собственник вещи, но и любое другое лицо, управомоченное законом или собственником.
3. Наряду с договором купли-продажи будущей вещи, теперь появился договор аренды будущей вещи.
В случае если обязанность по передаче в аренду будущей вещи не будет исполнена (в том числе, в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица), арендодатель возмещает арендатору убытки, причиненные нарушением договора.
Конструкция договора аренды будущей вещи не применяется к отношениям по передаче в аренду земельного участка, находящегося у лица на праве постоянного (бессрочного) пользования, даже, несмотря на то, что такое лицо в последующем намеревается выкупить этот земельный участок. Такие сделки признаются ничтожными на основании статьи 168 ГК РФ и статьи 20 ЗК РФ.
Также Пленум ВАС РФ указал на недопустимость передачи в аренду самовольной постройки, в том числе, и под условием последующего признания права собственности арендодателя на неё.
4. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества приобретает факультативный характер. Если суды установят, что собственник передал имущество в аренду, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний и такая сделка исполнялась сторонами в последующем, то в таком случае между сторонами возникает обязательство, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). При таких обстоятельствах к указанным правоотношениям не применяются нормы о неосновательном обогащении.
Вместе с тем Пленум ВАС РФ разъяснил, что в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам (например, такое лицо лишается права преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок).
5. Конкретизированы положения статьи 619 ГК РФ, согласно которым если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Пленум ВАС РФ обратил внимание на то, что арендодатель вправе в разумный срок предъявить к арендатору иск о расторжении договора, даже если последний уплатил долг. Если арендодатель в разумный срок не реализует своего права на защиту, то он не может расторгнуть договор аренды со ссылкой на названное нарушение.
Названный пункт применяется в ситуации, когда на земельном участке, находящемся в аренде был построен многоквартирный жилой дом. Такой земельный участок поступает в общую долевую собственность собственников помещений с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме. В связи с этим договор аренды данного земельного участка прекращает свое действие в соответствии со статьей 413 ГК РФ, независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
По нашему мнению, в целом, внесенные дополнения окажут позитивное влияние на развитие общественных отношений в сфере аренды, которая будет приобретать всё большую популярность в связи с ее экономической привлекательностью для участников гражданского оборота.
Н.В. Тарков
Вверх
