Сегодня правовая и экономическая безопасность является одной из приоритетных задач бизнеса. В большинстве случаев, недвижимость такого предприятия выступает ключевым активом, требующим защиты. Одним из вариантов обеспечения безопасности имущественного комплекса является переоформление его на иных подконтрольных лиц.
Все нижеуказанные способы отчуждения имущества ООО требуют одобрения общего собрания участников ООО, если сделка подпадает под признаки крупной и/или с заинтересованностью.
1. Продажа имущества ООО третьему лицу.
Риски:
Главными рисками здесь является возможность признания таких сделок недействительными, например, оспаривания этих сделок как крупных сделок или сделок с заинтересованностью, что является весьма трудоемким процессом и не всегда заканчивается успешно. Многое зависит от конкретных обстоятельств дела.
Кроме того, следует иметь в виду разъяснения ВАС РФ по вопросу об истребовании имущества по виндикационному иску:
Поскольку совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), суд пришел к выводу, что приобретатель не является добросовестным.
В данном случае ответчик, проявляя обычную степень осмотрительности, должен был предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи. При этом суд указал: право сторон по своему усмотрению определять цену в договоре (статьи 421 и 424 ГК РФ) при таком подходе не ограничивается, поскольку выводы суда касаются добросовестности ответчика, а не соответствия сделки закону.
(п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения»).
Примечание:
Если для покупателя - юридического лица сделка будет являться крупной или с заинтересованностью, необходимо одобрение общего собрания участников этого юридического лица.
2. Передача имущества ООО в счет оплаты долга по договорам оказания услуг.
С помощью данного способа целесообразно передавать права только на часть имущества, поскольку стоимость услуг всегда ограничена и не соизмерима со стоимостью имущественного комплекса.
3. Создание нового юридического лица с передачей ему имущества общества в счет оплаты уставного капитала.
При создании юридического лица возможны два варианта:
1) участниками нового юридического лица становится ООО и иные лица;
2) единственным участником становится само ООО.
Затем новому юридическому лицу передается в счет оплаты доли в уставном капитале какое-либо имущество. После всех государственных регистраций (юридического лица и его прав на переданное имущество) ООО может долю продать. В случае если в новом обществе будут еще участники, и доля будет продана им, такая сделка не будет подлежать нотариальному удостоверению.
4. Реорганизация общества в форме выделения.
Порядок исполнения.
При реорганизации общества в форме выделения новому юридическому лицу передается часть имущества в соответствии с разделительным балансом.
При выборе данной схемы возможны три варианта выделения:
5. Поручительство (обеспечение исполнения обязательства за иное лицо перед участником общества (или иным лицом) поручительством ООО).
Рассмотрим вариант оформления займа только между физическими лицами.
Порядок исполнения.
Здесь возможно 2 варианта:
1) Сторона 1 заключает договор займа с третьим лицом на сумму, соответствующую стоимости имущества, подлежащего отчуждению и становится должником. ООО выступает поручителем Стороны 1 перед его кредитором (Займодавцем). Сторона 1 не исполняет обязательство по возврату займа. ООО как поручитель передает третьему лицу недвижимое имущество по стоимости равнозначное сумме займа.
2) Тоже самое, только стороны в договоре займа меняются местами, т.е. Сторона 1 будет кредитором (Займодавцем).
В обоих случаях, для сохранения контроля над имуществом, важно, чтобы стороны договора займа были подконтрольными лицами, т.к. к поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора и он может обратиться с требованиями к должнику.
6. Дарение имущества общества.
В случае если дарителем является юридическое лицо, такой договор должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации (статья 574 ГК РФ).
Примечание:
Дарение между коммерческими организациями запрещено (абз. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ).
К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения (п. 3 ст. 23 ГК РФ).
Данная сделка является одной из наиболее уязвимых с точки зрения риска и возможности ее оспаривания.
В данной статье указаны лишь некоторые способы переоформления недвижимого имущества, каждый из которых должен быть подробно проанализирован перед применением в конкретной ситуации.
Начальник отдела
«Юридические услуги в сфере строительства,
недвижимости и земельных отношений»
ООО «Юридическая фирма «Лекс»
Е.С. Юшков
Вверх
