Вопросы государственной регистрации договора аренды

(определение срока действия договора для целей госрегистрации, необходимость регистрации дополнительных соглашений, госрегистрация прекращения договора и т.д.)

Как показывает анализ судебной практики, очень много вопросов возникает при применении положения Гражданского кодекса Российской Федерации о необходимости государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключённого на срок не менее года.

При этом вопросы могут быть связаны с определением сроков, на который заключён договор, если только условие о сроке не сформулировано в нём как «на один год», необходимостью регистрации дополнительных соглашений, прекращения договора аренды и т.д.

Спорные ситуации, связанные с определением срока действия договора, в целом можно разделить на три группы:

• срок действия договора аренды недвижимости определён как «с 1-го числа месяца текущего года по последнее число предыдущего месяца следующего года» (например, с первого января 2012 года по 31 декабря 2013 года);
• срок действия договора аренды недвижимости определён как «с 1-го числа месяца текущего года по предпоследнее число предыдущего месяца следующего года» (например, с 1 января 2012 года по 30 декабря 2013 года);
• срок действия договора аренды недвижимости определён как с 1-го числа месяца текущего года до последнего числа предыдущего месяца следующего года (с 1 января 2012 года до 31 декабря 2013 года).

В первом случае большинство актов судебной практики признают срок договора равным году, а сам договор - подлежащим государственной регистрации. Подобный подход содержится и в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды».

Во втором случае судебная практика однозначно свидетельствует о том, что договор не подлежит государственной регистрации.

В третьем случае судебная практика единством не отличается, из чего можно сделать вывод, что при формулировании в договоре условия о сроке, лучше избегать использования конструкции «с…до» либо после предлога до ставить наречие «включительно» во избежание спорных ситуаций.

По вопросу о необходимости государственной регистрации договора аренды недвижимости, заключённого на неопределённый срок, большинство судов придерживаются позиции, что такой договор не подлежит государственной регистрации. Хотя существуют отдельные судебные решения, в которых делается прямо противоположный вывод.

При этом возобновление договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок не требует государственной регистрации.

Определённый интерес представляет следующая ситуация: договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа заключён на срок один год, при этом арендатор вносит выкупную цену до истечения первого года аренды. В этом случае обязательство по договору аренды прекращается исполнением, и арендованное имущество переходит в собственность арендатора ещё до истечения годичного срока. Соответственно, договор аренды с такими условиями не требует государственной регистрации.

Не подлежит государственной регистрации договор аренды речного судна, несмотря на то, что речные суда отнесены законом к недвижимому имуществу. В данном случае в противовес действует норма статьи 643 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса (о необходимости государственной регистрации).

Что касается дополнительных соглашений к договору, изменяющих его условия, то на них распространяется общая норма статьи 452 Гражданского кодекса, согласно которой «соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор».

Несмотря на то, что Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает всего три формы сделки – устная, письменная и нотариально удостоверенная, некоторые суды относят несоблюдение требования о государственной регистрации к нарушению письменной формы сделки.

Таким образом, дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, в общем случае подлежат государственной регистрации.

Кроме того, соглашение об изменении договора аренды является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, каковым является право аренды.

Однако судебная практика допускает ряд ситуаций, когда дополнительное соглашение к договору, подлежащем государственной регистрации, может не требовать таковой:

• дополнительное соглашение об изменении арендной платы, если она меняется в соответствии с механизмом ее изменения, который предусмотрен в договоре;
• дополнительное соглашение об изменении арендной платы по договорам аренды муниципального имущества, если она меняется на основании акта органа местного самоуправления;
• изменение банковских реквизитов сторон по зарегистрированному договору.

Аналогично должен решаться вопрос о необходимости государственной регистрации прекращения зарегистрированного договора аренды – в пользу такой регистрации.

Однако при этом суды указывают на то, что даже в отсутствие государственной регистрации прекращения права аренды договор аренды не может быть признан продолжающим своё действие при наличии правовых оснований для признания его прекращённым (например, при отказе стороны от договора, заключённого на неопределенный срок, в порядке п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса).


Консультации юриста в Тюмени