Полное описание
Юридическое сопровождение заключения договора аренды предусматривает, комплекс мер по изучению объекта недвижимости и составлению проекта договора недвижимого имущества, учета его всех особенностей, а также при необходимости - государственную регистрацию данного договора.
При заключении данного договора важно определить имущество, сдаваемое в аренду. При отсутствии данных об объекте, подлежащем передаче в аренду, договор будет считаться не заключенным.
Необходимо убедиться, что у арендодателя есть право на сдачу данного имущества в аренду. Это могут быть документы, подтверждающие право собственности (например, договор купли–продажи и Свидетельство о праве собственности, выданное учреждением юстиции), либо документы, подтверждающие право владения и пользования (например, договор аренды, в котором есть право арендатора передавать имущество в субаренду).
В договоре аренды недвижимости необходимо обратить внимание на предмет договора, состояние объекта, арендную плату, ответственность сторон, расторжение договора.
Осматривая состояние объекта желательно определить, требуется ли ремонт и какие улучшения придется произвести, чтобы помещение можно было использовать для целей, необходимых вашей компании, а также учесть возможность наличия скрытых и видимых недостатков:
К
скрытым недостаткам может быть отнесено отсутствие отопления (если помещение должно отапливаться, а принятие помещение в летнее время не давало возможности проверить исправность системы отопления), отсутствие вентиляции, протечка потолка после дождя (когда визуальный осмотр не указывает на наличие дефектов) и т.п.;
Видимые недостатки могут быть выявлены путем осмотра и проверки работоспособности без привлечения специалистов, обладающих специальными знаниями. Например, видимые трещины стен, отсутствие плитки на полу, сломанный замок двери, разбитое окно, не работающий аппарат телефона или кондиционер.
Не лишним будет прямо в договоре прописать согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений и указать их стоимость.
Если стороны в договоре не указали распределение обязанностей по поддержанию имущества в рабочем состоянии, то действует общее правило: ответственным за капитальный ремонт признается арендодатель, за текущий – арендатор.
В статье 654 ГК РФ предусмотрено обязательство о включении в договор аренды нежилого помещения условия о размере арендной платы, хотя оно и не включает какие-либо специальные правила относительно формы арендной платы. В договоре аренды лучше всего будет указать стоимость арендуемого имущества за 1кв.м. в месяц, исходя из фактического размера площади переданного Арендатору Объекта. Коммунальные платежи в размер арендной платы не входят и оплачиваются отдельно.
Арендатор в одностороннем порядке может потребовать уменьшения арендной платы, в следующих случаях:
- условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились и арендатор за это не отвечает;
- когда арендатором обнаружены недостатки арендованного имущества, за которые отвечает арендодатель;
- когда арендодатель при заключении договора аренды не предупредил арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое имущество;
- когда арендодателем нарушены обязанности по производству капитального ремонта.
Права арендодателя при нарушении условий оплаты:
- потребовать досрочного внесения арендной платы;
- досрочного расторжения договора аренды.
При составлении акта приема-передачи желательно для арендатора детально и подробно отразить фактическое состояние помещения, особенно если в нем есть недостатки.
Договор может быть расторгнут по волеизъявлению обеих сторон или по истечению срока договора, а также по воле арендодателя, в случае если арендатор, не вносит арендную плату, существенно ухудшает имущество и по другим основания, указанными в договоре.
Если иное не предусмотрено договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Для реализации своего права арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. В случае если в договоре указана формулировка о том, что при отсутствии возражений договор считается перезаключенным вновь, письменного уведомления можно не посылать.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним, заключил договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причинённых отказом возобновить с ним договор аренды либо только возмещения таких убытков.
В случае заключения договора аренды недвижимого имущества на срок более одного года, данный договор подлежит государственной регистрации.
Исмагилова А. А.
Юридическая компания Тюмень
