В связи с вступлением в силу части I Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в отечественное правовое регулирование был внедрен институт государственной регистрации прав (обременений) на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем свидетельствовал пункт 2 статьи 8 ГК РФ. С 1 марта 2013 года указанное законоположение раскрыто в статье 8.1 ГК РФ.
Только с 31.01.1998 г. законодатель ввел в действие механизм реализации названного института, приняв Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ). Был создан Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРПН).
Вместе с тем, несмотря на стремление законодателя урегулировать процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, остался не решенным вопрос необходимости внесения в ЕГРПН сведений, связанных с модификацией договорных правоотношений (возникших из договора, прошедшего государственную регистрацию) на основе односторонних сделок. Другими словами: подлежат ли также государственной регистрации односторонние сделки участников договоров, сведения о регистрации которых уже внесены в ЕГРПН в силу закона. Законодательство Российской Федерации однозначно не решает поставленный вопрос.
Так, в пункте 4.1.3 Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (далее – Концепция) обращается внимание на то, что законодательство не содержит общих положений о необходимости государственной регистрации внесения изменений в договоры, подлежащие государственной регистрации, соглашением сторон, а также в одностороннем порядке, если такая возможность предусмотрена договором. Соответствующие положения следует включить в ГК.
По нашему мнению, такие односторонние сделки не должны проходить государственную регистрацию, если они не влекут изменения вещных прав (обременений), возникших из договора, регистрация которых преследует цель общедоступного информирования участников гражданского оборота о правовом статусе объектов недвижимого имущества для совершения субъектами предпринимательской и иной экономической деятельности хозяйственных операций (купля-продажа, аренда, залог) в отношении этих материальных благ.
Обоснуем заявленный тезис на примере договорной конструкции аренды зданий и сооружений. Представим, что стороны названного правоотношения согласовали в договоре право арендодателя в одностороннем порядке не чаще одного раза в год изменять размер арендной платы, сообразуясь, например, с колебаниями курса валюты (если цена договора выражена в иностранных деньгах) либо ставки рефинансирования (индикатор инфляции в России). В нашем случае договор аренды заключен на срок более одного года, а значит, в силу пункта 2 статьи 652 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Между тем, в соответствии с пунктом 2 статьи 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. Следовательно, с точки зрения буквального толкования приведенной нормы одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы также подлежит государственной регистрации, как и соответствующий договор.
Однако применение подобного способа толкования пункта 2 статьи 164 ГК РФ во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 652 ГК РФ влечет необоснованное ограничение свободы договора, а также искажение сущности института государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Во-первых, условия договора, определяющие зависимость арендных платежей от колебания определенной величины, не изменяют условия такой сделки (при увеличении или уменьшении величины-ориентира), а являются механизмом определения цены аренды, составным элементом которого является право арендодателя в одностороннем порядке устанавливать размер платежа на год.
Во-вторых, действующее законодательство Российской Федерации не закрепляет административной процедуры регистрации односторонних сделок.
Так, только пункт 3 статьи 8.1 ГК РФ указывает, что в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Однако экстраполировать это законоположение на односторонние сделки невозможно, поскольку абзац второй названной статьи определяет, что запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. Следовательно, в пункте 3 статьи 8.1 ГК РФ идет речь о двух- или многосторонних сделках («запись вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку»), а значит, рассматриваемая норма не применима к односторонним сделкам.
В-третьих, в связи с неоднозначным правовым регулированием односторонних сделок для целей их государственной регистрации в судебной практике можно встретить различные подходы в квалификации подобных правоотношений.
Федеральный арбитражный суд (далее – ФАС) Московского округа в Постановлении от 19.10.2010 г. № КГ-А40/12547-10 по делу № А40-171026/09-113-1228 следующим образом истолковал пункт 1 статьи 453 ГК РФ: «При изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации. Аналогичное правило подлежит применению и в случае одностороннего порядка изменения размера арендной платы».
В Постановлении ФАС Поволжского округа от 26.10.2012 г. по делу № А49-10798/2011 указано, что доводы ответчика о необходимости обязательной государственной регистрации изменений в части изменения размера арендной платы не могут быть признаны обоснованными, поскольку в рассматриваемом случае изменение размера арендной платы осуществлено не путем изменения условий договора, что могло бы требовать государственной регистрации таких изменений, а путем применения условий договора о возможности изменения арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке при наличии определенных условий.
Следует также выделить отдельный подход в квалификации одностороннего изменения размера арендных платежей в договорах аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за которое устанавливается нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
Президиум ВАС РФ в Постановлении от 26 января 2010 г. № 11487/09 определил: «В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Кодекса порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды.
Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы за весь арендуемый объект в целом составляет 107 108 рублей 98 копеек за один месяц без учета налогов. Согласно пункту 4.3 договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год. В соответствии с пунктом 6.1 договора дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями, за исключением случаев, установленных пунктами 4.1, 4.3 договора.
Решениями городского Собрания города Южно-Сахалинска от 25.02.2004 г. № 598/77-04-2, от 24.02.2005 г. № 851/105-05-2, от 24.05.2006 г. № 289/16-06-3 установлены новые базовые ставки годовой арендной платы за нежилые объекты.
Арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов уведомил общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.
При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора».
Думается, что к разрешению спорного вопроса государственной регистрации односторонних сделок вплотную подошел ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 15.07.2010 г. по делу № А45-20773/2009, придя к следующему выводу: «Руководствуясь договором (пункт 3.3), агентство уведомило ООО «Димитровское» о новом размере арендной платы, установленной за пользование арендованным помещением.
При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала, поскольку пункт 3.3 договора аренды, определяющий порядок изменения размера арендной платы, не противоречит пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Изменение размера арендной платы не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Таким образом, содержащиеся в оспариваемых судебных актах выводы о необходимости государственной регистрации изменений, касающихся увеличения размера арендной платы, являются неправильными, не соответствующими нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим правоотношения по аренде, Закону о регистрации».
Из анализа судебной практики следует, что доминирующим является подход, согласно которому сделка по одностороннему изменению арендной платы в рамках уже прошедшего государственную регистрацию договора аренды не подлежит государственной регистрации.
По нашему мнению, подобное толкование закона не только соответствует принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), но и сущности института государственной регистрации прав (обременений) на недвижимое имущество и сделок с ним, которая в силу абзаца третьего пункта 1 статьи 8.1 ГК РФ во взаимосвязи с абзацем первым названной нормы сводится лишь к отражению в ЕГРПН данных, позволяющих определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
В связи с этим нет необходимости регистрировать обязательственные правомочия субъектов договорных правоотношений, поскольку для иных участников гражданского оборота не имеет значения, например, размер арендной платы; условия основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой и т.д. – важен лишь факт существования вещных прав (обременений) по отношению к объекту недвижимого имущества для целей его оборота в товарно-денежных отношениях.
Тарков Н.В.
Вверх
