Договор аренды по юридической природе является возмездным. Согласно ст.606 ГК РФ одна сторона обязуется передать другой стороне имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендная плата-это вознаграждение, которое арендатор уплачивает арендодателю за пользование арендованным имуществом. При буквальном толковании ст.ст. 606, 614 ГК РФ арендная плата не является существенным условием договора аренды. Однако для отдельных видов договора нормами гражданского кодекса и иным законодательством условие об арендной плате является обязательным. К примеру, согласно ст.654 ГК РФ договор аренды зданий и сооружений должен предусматривать размер арендной платы, в случае отсутствия такого условия влечет незаключенность такого договора. Аналогичный пример с договором аренды земельного участка, ст.65 ЗК РФ, предусматривает наличие арендной платы существенным условием.
Закон допускает различные варианты оплаты за пользование имуществом, из которых стороны выбирают наиболее приемлемый. Так, Гражданский кодекс РФ предусматривает на право сторон устанавливать различные формы арендной платы, в виде:
Указанный выше перечень не является исчерпывающим, и стороны имеют возможность предусмотреть в договоре иные формы оплаты либо их сочетание. В судебной практике встречаются и иные виды арендных платежей, к примеру, уплата арендатором долгов третьего лица в определенном размере (Постановление ФАС Центрального округа от06.03.2012 по делу N А54-2181/2011). Такой вид арендной платы свидетельствует о возмездном характере договора, а также полностью отвечает требованиям части 2 статьи 614 ГК РФ.
Использование некоторых форм арендной платы по существу означает превращение договора аренды в смешанный договор, соединяющий черты аренды и к примеру, купли-продажи.
При отсутствии условий о виде (форме) арендной платы и ее размере могут быть применены последствия не заключенности договора либо применение такого порядка, условий и сроков, которые применяются при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельств. При этом, арендатор обязан будет уплатить, а арендодатель получить плату не в той форме, размере или порядке, на которые они рассчитывали при заключении договора.
Наиболее распространенная форма арендной платы, это плата установленная в твердой сумме платежей. В соответствии со ст.140 ГК РФ указано, что на территории РФ платежи осуществляются в рублях. В качестве альтернативного способа оплаты может быть предусмотрена передача арендатором арендодателю доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендуемого имущества. Определенная доля доходов также является денежной формой оплаты, но установленной не в твердой сумме, а в процентном отношении от полученных арендатором в результате пользования имуществом доходов. При установлении арендной платы в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов особое значение приобретает учет таких поступлений.
Для расчета арендной платы необходимо, чтобы обе стороны пришли к согласию относительно того, какой объем продукции произведен (плодов или доходов получен). Поэтому в договоре необходимо согласовать механизм установления объема поступлений.
Контролировать объем поступлений от использования имущества арендодатель может двумя способами:
При установлении такой формы арендной платы как предоставление арендодателю определенных услуг, стороны должны указать в договоре те услуги, которые арендатор обязан предоставить в качестве оплаты (Постановление ФАС Московского округа от 15.09.2009 N КГ-А41/7511-09). При этом необходимо прописывать в договоре такие условия как:
В случае, когда договором установлена обязанность арендатора по осуществлению капитального и текущего ремонта за свой счет, но не указано, что данные мероприятия проводятся в счет арендной платы, то такое условие представляет собой договоренность сторон о распределении обязанностей по содержанию объекта аренды (ст. 616 ГК РФ) и не является условием о форме арендной платы в виде изложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.09.2005 N А56-29510/04.
В соответствии с положением п.3 ст.614 ГК РФ, а также п.11 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002г. №66 стороны могут изменять размер арендной платы в сроки, закрепленные договором, но не чаще одного раза в год. При этом следует учитывать обстоятельства, когда арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Так как фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением размера арендной платы, а является всего лишь способом ее расчета.
Аналогичная ситуация при определении размера арендной платы путем указания в договоре суммы в иностранной валюте с последующим перерасчетом ее в рубли, в которых должен осуществляться платеж. Данный способ судом считается допустимым на основании п.2 ст. 317 ГК РФ, его следует рассматривать как механизм исчисления арендной платы с целью устранения неблагоприятных последствий инфляции. Данное положение также не противоречит положениям ст.140 ГК РФ, так фактические расчеты осуществляются исключительно в рублях.
Стоить отметить, что фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных актов и корректировки коэффициентов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п.3 ст.614 ГК РФ (Определение ВАС РФ от 11.03.2011г. № ВАС-2214/11). При этом, необходимо учитывать, что в случае, если будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения сумма арендной платы увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, то суд откажет во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки (Постановление ВАС РФ №13 от 25.01.2013г.).
Кучеренко Д.А.
Вверх
