Полное описание
Акционерное общество (далее – АО) полагавшее, что вследствие внесения в его уставный капитал в 1996 году ряда нежилых помещений последнее стало их собственником, в действительности не обладающее вещными правами на данное имущество, с 2003 года передавало часть этих помещений во временное владение и пользование Обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) в аренду.
По одному из договоров аренды АО (арендодатель) передало ООО (арендатор) помещения общей площадью 185 кв. метров. Актом приемки-передачи помещений зафиксировано, что помещения находятся в ветхом разрушенном здании, в состоянии, непригодном для эксплуатации.
Договором аренды было закреплено право арендатора произвести за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения недвижимости, не отделимые без вреда для имущества, стоимость которых подлежит возмещению арендодателем после прекращения договора. Арендодатель дал арендатору согласие на проведение работ по улучшению арендованных помещений, последние были проведены за счет арендатора.
По окончании срока действия первоначального договора аренды сторонами заключались новые договоры аренды тех же помещений на аналогичных условиях сроком на одиннадцать месяцев.
В период действия последнего из заключенных договоров аренды в ЕГРП была внесена запись о государственной регистрации права собственности на здание, в котором расположены арендуемые помещения, за третьим лицом (ОАО). Основанием возникновения права собственности у ОАО явился договор выкупа государственного имущества от 1993 года. Арендованные помещения были добровольно возвращены ОАО арендатором в 2010 году.
Арендатор, полагая, что затраты, связанные с произведенными им неотделимыми улучшениями, должны быть возмещены, обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО и арендодателю о взыскании стоимости неотделимых улучшений нежилых помещений, основываясь на положениях ст. 303 ГК РФ. Впоследствии в отношении второго ответчика истец отказался от своих исковых требований.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, требования истца удовлетворены в полном объеме.
Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и принимая новый судебный акт об отказе в иске, указал на отсутствие согласия на выполнение работ со стороны надлежащего собственника помещений и, следовательно, на невозможность возложения обязанности по возмещению стоимости неотделимых улучшений на последнего.
Президиум ВАС РФ отменил постановление суда кассационной инстанции и оставил без изменения решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции. При этом высшей судебной инстанцией указано на добросовестность владения ООО спорными помещениями, в том числе потому, что оно добровольно возвратило данные помещения собственнику. Кроме того, созданные им в результате проведения ремонтных работ неотделимые улучшения произведены до момента государственной регистрации права собственности за действительным владельцем и являются необходимыми, так как без них помещения не могли эксплуатироваться.
Согласно абз. 3 ст. 303 ГК РФ добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.
Таким образом, Президиумом ВАС РФ сформулирована следующая правовая позиция. Положения ст. 303 ГК РФ, регулирующие расчеты при возврате имущества из незаконного владения, применяются не только в случае истребования имущества в судебном порядке, но и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику незаконным владельцем.
Следовательно, в рассматриваемом деле ОАО как собственник обязано выплатить арендатору как добросовестному владельцу справедливую компенсацию затрат, направленных на создание неотделимых улучшений.
Начальник отдела
ООО «
Юридическая фирма «Север-Лекс»
И.А. Левченко
Юридические услуги Тюменская область
