Полное описание
Правовая норма: - пп. 2,3 ст. 623 ГК РФ
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Практические выводы.
Для того чтобы арендатор имел возможность возместить свои расходы на неотделимые улучшения, произведенные им в арендуемом нежилом помещении должны быть соблюдены следующие условия.
1. На производство неотделимых улучшений должно быть получено согласие арендодателя.
Арендаторам необходимо внимательно и заблаговременно подходить к вопросу получения согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений. Во-первых, такое согласие должно быть выражено в письменном виде, доказать согласование данное устно практически невозможно. Во-вторых, в согласии рекомендуется максимально полно расписывать какие все-таки работы арендодатель одобряет, во избежание отказа арендодателя от возмещения стоимости работ, которые, по его мнению, согласованы не были.
2. Арендатор вправе самостоятельно зачесть стоимость неотделимых улучшений.
Ситуация, рассмотренная в п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.12.2001 г. № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований», является примером того, что арендатор вправе самостоятельно удержать из причитающихся арендодателю платежей стоимость произведенных неотделимых улучшений.
Требования о зачете стоимости неотделимых улучшений могут быть также заявлены арендатором во встречном исковом заявлении, в случае обращения арендодателя с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 9.02.2009 г. № Ф09-101/09-С6).
3. Стороны вправе предусмотреть в договоре аренды иные правила возмещения расходов арендатора на неотделимые улучшения.
Поскольку положения пп. 2,3 ст. 623 ГК РФ диспозитивны, стороны непосредственно в договоре могут указать определенные оговорки, касающиеся работ арендатора. Например, предусмотреть, что арендодатель предоставляет арендатору право на производство в помещении определенных реконструкции, перепланировки, переустройства без получения дополнительных согласований и с последующим зачетом расходов арендатора в счет арендной платы при условии предоставления подтверждающих документов.
Смотрите:
услуги юристов по аренде недвижимости
Старший специалист
юридической фирмы Лекс
Хлебникова Александра Владимировна
Услуги юридической фирмы Тюмень
