Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 14850/11 по делу № А40-1197/11-92-11

Постановление, опубликованное на сайте ВАС РФ 01 мая 2012 года, определяет, при каких условиях возможна реализация права аренды на публичных торгах, проведённых в рамках исполнительного производства и какая информация должна содержаться в надлежащем извещении (публикации) о публичных торгах, предметом которых является право аренды земельного участка.

Заявленные требования и их мотивировка

Общество с ограниченной ответственностью «ФАРН-ТРЕЙД» (должник в рамках исполнительного производства) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Просто» и обществу с ограниченной ответственностью «Цветметинвестхолдинг» о признании недействительными торгов, проведенных в рамках исполнительного производства и протокола по результатам этих торгов.

Требования мотивированы нарушением правил проведения торгов, выразившимися в неполучении согласия арендодателя и ненадлежащем извещении о торгах.

Принятые по делу судебные акты

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.03.2011 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2011 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 19.08.2011 оставил вышеуказанные судебные акты в силе.

Согласие арендодателя на проведение торгов на право аренды земельного участка суды сочли ненужным. При этом они руководствовались положениями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и указаниями пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» о возможности передачи прав и обязанностей по заключенным на срок более пяти лет договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без согласия арендодателей.

Правовая позиция Высшего Арбитражного Суда

В силу пункта 10 статьи 89 Федерального закона «Об исполнительном производстве», при передаче судебным приставом-исполнителем для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества к его постановлению и акту приема-передачи помимо иных документов должны прилагаться копия договора аренды, а также копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя.

На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока действия договора аренды земельного участка передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса определяет передачу арендатором прав и обязанностей по договору аренды как перенаем, то есть замену арендатора как стороны в договоре.

Исходя из указанных выше норм Земельного и Гражданского кодекса, возможна передача только совокупности предусмотренных договором прав и обязанностей арендатора земельного участка, но не права аренды, освобожденного от обязанностей, определенных договором.

Поскольку право аренды земельного участка возникает в результате заключения соответствующего договора, оно не может быть отчуждено вне этого договора, независимо от того, является ли такое отчуждение добровольным или принудительным, требует оно согласия или уведомления арендодателя.

Поэтому при реализации с публичных торгов такого имущества должника, как право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок свыше пяти лет, следует руководствоваться по аналогии правилами о перенайме и исходить из того, что без согласия арендодателя при условии его уведомления можно продать с публичных торгов лишь принадлежащую должнику по договору аренды совокупность прав и обязанностей арендатора.

Соответственно в надлежащем извещении о публичных торгах названным правом должны быть указаны не только характеристики земельного участка (кадастровый номер, адрес, площадь), но и договор, из которого это право возникло, цель предоставления права аренды, а также место, разумно необходимое время и порядок ознакомления потенциальных участников торгов с документами, определяющими в том числе обязанности арендатора, ограничения и обременения продаваемого права.

Представленная в материалы дела копия извещения о торгах вышеуказанным требованиям не отвечает.

Поскольку суды не исследовали договор аренды земельного участка, заключенный между правительством Москвы и обществом «ФАРН-ТРЕЙД», в связи с чем не проверили и не определили, какие у общества имеются договорные обязанности как у арендатора и застройщика и могло ли отдельно продаваться с торгов его право аренды, спор по существу заявленных требований рассмотрен судами без учета норм права, применимых к отношениям сторон, и оценки юридически значимых фактических обстоятельств, дело подлежит направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

Последствия для судебной практики

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.

Юридическая фирма Тюмень сайт