Договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке либо арендодателем, либо арендатором. В данной статье будут рассмотрены особенности расторжения договора аренды в одностороннем порядке арендодателем. Случаи, при наступлении которых это возможно, установлены Гражданским кодексом РФ. При этом стоит отметить, что список указанных ГК РФ обстоятельств является открытым, стороны вправе сами включать любые условия в договор аренды, при наступлении которых арендодатель вправе его расторгнуть.
Договор аренды может быть расторгнут арендодателем в судебном порядке при существенном изменении обстоятельств, в соответствии со статьей 451 ГК РФ. При этом стоит отметить, что российское законодательство не закрепляет списка существенных обстоятельств, а лишь устанавливает ряд требований к ним (изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях). Таким образом, решения данного вопроса (о «существенности» обстоятельств) ложится на суд и, по сути, зависит лишь от конкретных обстоятельств дела. Если рассмотреть судебную практику, то можно убедиться, что суд редко встает на сторону истца и большинство случаев расторжения договора аренды по ст. 451 ГК РФ являются исключительными (постановление ФАС Уральского округа от 13 апреля 2010 г. № Ф09-2349/10-С6 по делу № А47-2285/2009 – отзыв у арендатора лицензии на разработку арендуемого месторождения ценных ископаемых был признан судом существенным изменением обстоятельств). Не признаются существенными обстоятельствами глобальные изменения в экономике (пример - увеличение стоимости аренды в результате инфляции - постановление ФАС Поволжского округа от 7 сентября 2010 г. по делу № А12-4264/2009), необходимость использования недвижимости работодателем в личных целях (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15 апреля 2011 г. по делу № А53-15054/2010) и т.п.
Иная практика сложилась при одностороннем расторжении договора аренды в случае существенного нарушения его условий арендатором. При этом арендодатель должен доказать в суде два обстоятельства: наличие существенного условия и факт его нарушения. Фактически, данные условия можно разделить на два вида: установленные в законе и указанные в договоре.
Установленные в законе существенные нарушения определены в ст.619 ГК РФ. Ими являются:
При этом указанные нарушения могут быть конкретизированы и дополнены в договоре.
Отдельно стоит обратить внимание на тот факт, что договор может содержать практически любые условия, при которых стороны могут его расторгнуть в одностороннем порядке. Более того, договор может предусматривать внесудебный порядок расторжения, выплату неустойки контрагенту в случае его расторжения по воле одной из сторон и иные условия, не противоречащие российскому законодательству. Именно поэтому юридический анализ договора аренды весьма важен. Зачастую лишь квалифицированный специалист может определить возможные неблагоприятные последствия для стороны, заключающей договор аренды, а также определить наиболее оптимальный способ и порядок его расторжения.
В конце хотелось бы упомянуть о возможности расторжении договора аренды ввиду совершения определенных конклюдентных действий (действий, из которых можно заключить, что лицо желает совершить определенную сделку). С юридической точки зрения расторжение договора в связи с конклюдентными действиями сторон не является односторонним, но на практике все может быть иначе. Так, если арендатор подписал акт о возврате помещения, то данное действие может быть квалифицировано судом как выражение воли арендатора, направленное на расторжение договора аренды. Как правило, лишь профессиональная помощь юриста может уберечь лицо от совершения действий, ведущих к расторжению договора, а также помочь определить добросовестность контрагента.
Вверх
