В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды одна сторона именуемая арендодатель обязуется предоставить другой стороне именуемой арендатор имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По своей юридической природе данный договор является консенсуальным, взаимным и возмездным.
В части первой статьи 606 ГК РФ указывается, что арендатор может не только временно пользоваться переданным имуществом, но и владеть данным имуществом, однако это положение не может изменить цели договора, поскольку не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он будет всегда. Пользование имуществом является основной целью договора аренды, именно за пользование имуществом, а не владением взимается арендная плата (п.8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. №66).
Если арендатор нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность, то арендодатель преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование. Последний признак позволяет отличать аренду от ссуды (безвозмездное пользование имуществом).
Основное право арендатора-это право пользования переданным имуществом. Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.12.2008 N А58-3682/06-Ф02-6515/08).
В соответствии со ст. 136 ГК РФ поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества. Данное правило закреплено и в части второй статьи 606 ГК РФ.
Пунктом 1 ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным ст. 136 ГК РФ.
Судебная практика свидетельствует, что нормы ч. 2 ст. 606 ГК РФ, предусматривающие право собственности арендатора на соответствующие плоды, продукцию и доходы, могут быть применены лишь в ситуации, когда арендатор пользуется имуществом на законном основании (к примеру, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 10.10.2006 N Ф04-6780/2006(27439-А75-10), ФАС Северо-Кавказского округа от 09.01.2007 N Ф08-6774/2006).
Для применения ч. 2 ст. 606 ГК РФ необходимо установить законного владельца переданного имущества (Постановлении от 06.04.2006 N Ф08-1298/2006 ФАС Северо-Кавказского округа). При этом следует учитывать, что в соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Правило, предусмотренное ч. 2 ст. 606 ГК РФ, имеет общеобязательный характер и не может быть изменено договором. Стороны в договоре аренды не могут предусмотреть, что плоды (продукция, доходы), полученные арендатором в результате использования арендуемого имущества, принадлежат арендодателю. Если данное условие будет включено в положения договора, то оно будет признано недействительным (ст. ст. 168 и 180 ГК РФ).
В качестве предмета договора аренды (ст.607 ГК РФ) могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Гражданский кодекс также предусматривает и такие виды имущества, сдача которых не допускается или ограничивается (к примеру, ст.ст. 22, 27 ЗК РФ). Существенные ограничения установлены в основном, в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. К некоторым видам договоров аренды устанавливаются особенности сдачи в аренду. Так к примеру, сдача аренды земельных участков, которая предусматривает применение необходимых мер, направленных на рациональное использование, а также применение не только норм гражданского кодекса, но и норм специального законодательства.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Следует отметить, что само описание объекта аренды в договоре не всегда означает надлежащее согласование предмета договора. На этот, счет, суд в своих выводах неоднозначен. К примеру, в Постановлении ФАС Поволжского округа от 31.01.2012 по делу N А55-27089/2010, суд счел признать договор незаключенным, поскольку из представленной документации невозможно идентифицировать указанные в договоре аренды нежилые помещения ввиду произведенной реконструкции. На этот случай, есть и иная позиция суда. Так, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.06.2006 по делу N А79-4008/2005, в материалах дела тоже имеются расхождения в технической документации, однако, ввиду неоднократного пользования арендатором данных помещений, суд счел признать данный договор заключенным. Не смотря на то что данный вопрос спорный, необходимо учитывать все факты и оценивать все имеющие документы в совокупности.
По общему правилу, предмет договора аренды является единственным его существенным условием, цена (арендная плата) таковым условием не является. Данный вывод можно сделать из буквального толкования положений статьи 614 ГК РФ. Однако в отдельных видах договора аренды к существенным условиям отнесены и иные условия, например, о цене при аренде зданий и сооружений. При аренде отдельных видов имущества, особенно природных ресурсов, перечень существенных условий еще шире. Так, к примеру, для договора аренды земельных участков арендная плата является существенным условием (данное условие предусмотрено статьей 65 ЗК РФ) и соответственно несогласование данного условия порождает незаключенность договора (Постановление ФАС Поволжского округа от 25.03.2010 по делу N А65-21492/2009). Также, если в договоре содержится такой механизм определения арендной платы, который на момент заключения договора не позволяет точно определить ее размер, то условие об арендной плате является несогласованным (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.01.2009 по делу N А31-2872/2007-21).
Кучеренко Д. А.
Вверх
