Полное описание
На что нужно обратить внимание Арендодателю.
Когда встает вопрос о сдаче помещения в аренду, в первую очередь необходимо тщательно продумать и записать все условия, которые необходимо обсудить с арендатором, после чего определиться с порядком действий.
Пошаговое решение этого вопроса поможет Вам предусмотреть все нюансы и заключить договор, условия которого, с одной стороны, будут максимально защищать Ваши интересы как арендодателя, с другой стороны, избавят Вас от лишних претензий арендатора, налоговых и надзорных органов.
Рассмотрим существенные условия договора аренды нежилого помещения, на которые арендодателю необходимо обратить особое внимание.
Форма договора аренды нежилого помещения
Правовая норма: - договор аренды нежилого помещения должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды, заключаемый на срок равный одному году и более, подлежит государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение условий о форме договора аренды нежилого помещения влечет его незаключенность (ст. 651 ГК РФ).
Особенности государственной регистрации.
Сформировавшаяся практика в сфере арендных отношений позволяет ответить на ряд спорных вопросов, в частности:
1. Не нуждается в государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее года, содержащий в то же время оговорку о распространении его действия на отношения сторон, возникшие до заключения договора (в случае, когда срок таких отношений составляет год и более).
2. Не подлежит государственный регистрации договор аренды, заключенный на срок менее года и продленный его сторонами на новый срок на тех же условиях (при наличии в договоре соответствующей оговорки либо подписании сторонами дополнительного соглашения).
3. Если договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, то и дополнительные соглашения, изменяющие или дополняющие условия договора, также необходимо регистрировать (изменение срока аренды, размера арендной платы, переуступка прав, субаренда).
Предмет договора аренды нежилого помещения
Правовая норма: - объект аренды, должен быть индивидуализирован, отсутствие данного условия в договоре влечет его незаключенность (п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Признаки объекта и характеристики, которые необходимо указать:
- наименование (нежилое помещение);
- точный адрес здания, в котором располагается помещение;
- этаж здания, площадь, номера кабинетов/комнат.
Документы, подтверждающие сведения об объекте:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности;
- технический паспорт на помещение, поэтажный план, экспликация к поэтажному плану.
Арендная плата
Правовая норма: - размер арендной платы, либо способ ее определения, должен быть четко установлен в договоре. При отсутствии в договоре условия о цене передаваемого нежилого помещения договор признается незаключенным. При этом возможность определения цены аренды в размере, который обычно взимается при сравнимых обстоятельствах, отсутствует (ст. 654 ГК РФ).
Размер арендной платы.
При определении размера арендной платы, который Вы желаете установить, необходимо решить ряд вопросов, а именно:
- порядок и условия оплаты арендатором коммунальных платежей за помещение;
- порядок и условие оплаты арендатором услуг по содержанию и ремонту общего имущества в здании;
- порядок и условия оплаты арендатором услуг связи (телефон, интернет, спутниковая связь).
Изменение размера арендной платы.
Во избежание конфликтных ситуаций с арендатором и судебных споров в договоре аренды нежилого помещения необходимо предусмотреть возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. Также необходимо указать в какой срок допустимо такое изменение – не чаще одного раза в год, раз в полгода, при возникновении определенных обстоятельств и т.д.
Ответственность Арендодателя
Закрепив определенные условия в договоре, арендодатель может исключить либо минимизировать свои финансовые риски и избежать необоснованных претензий арендатора.
Для этого достаточно договориться с арендатором и предусмотреть в договоре решения следующих вопросов.
1. Техническое состояние, качество и ремонт, передаваемого в аренду помещения.
По общему правилу арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения при заключении договора или передаче помещения в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).
В связи с этим рекомендуется максимально подробно прописывать техническое состояние помещения при его передаче арендатору. Это Вы можете сделать непосредственно в Акте приема-передачи либо в отдельном документе.
Распределение обязанностей сторон по капитальному и текущему ремонту в соответствии с Гражданским кодексом РФ производится следующим образом: проведение капитального ремонта – обязанность арендодателя; проведение текущего ремонта – обязанность арендатора. Поскольку данные нормы Гражданского кодекса РФ являются диспозитивными, то стороны в договоре могут предусмотреть иной порядок осуществления ремонта и улучшения арендованного помещения. При этом обязательно нужно прописать за чей счет и чьими силами будет производиться ремонт.
2. Права третьих лиц на нежилое помещение.
Законом арендатору предоставлено право требовать уменьшения размера арендной платы или расторжения договора аренды и возмещения убытков, в случае если арендодатель не предупредил арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду помещение.
Учитывая, что передача помещения в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на такое имущество, снимите с себя ответственность перед арендатором и укажите в договоре аренды о всех обременениях прав на помещение.
3. Неотделимые улучшения арендованного имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором с согласия арендодателя неотделимые улучшения помещения подлежат возмещению арендодателем. Однако, в то же время, законом допускается установить в договоре аренды условие о том, что такие неотделимые улучшения возмещению не подлежат. Не забудьте про эту возможность при заключении договора аренды.
Расторжение договора аренды нежилого помещения
Заключая договор аренды нежилого помещения никогда нельзя однозначно сказать, как сложатся в будущем взаимоотношения с арендатором. Обязательно пропишите в договоре аренды возможность одностороннего внесудебного порядке расторжения договора по инициативе арендодателя. Укажите, какие нарушения арендатора будут являться основанием для расторжения договора с Вашей стороны. К таким нарушениям могут относиться: неисполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей, по содержанию помещения, в том числе непроведение текущего ремонта, использование арендатором помещения не по назначению и др.
Необходимо отметить, что право арендодателя на одностороннее расторжение договора может и не быть связано с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Так, допустимо указать в договоре условие о том, что арендодатель имеет право расторгнуть его, уведомив арендатора за 30 дней до предполагаемой даты расторжения.
