При аренде имущества, особенно недвижимого и на длительный срок, у арендатора может возникнуть необходимость улучшить его, адаптировав с учетом своих интересов к иным условиям. Зачастую улучшения производятся капитальные и становятся неотделимыми от арендованного имущества без вреда для него. Учитывая, что имущество находится у арендатора лишь на праве владения и пользования, неотделимые улучшения подлежат обязательному согласованию с собственником этого имущества – арендодателем. Однако на сегодняшний день по вопросу согласования неотделимых улучшений у сторон договора аренды возникает масса споров. Отсутствует однозначная позиция и в судебной практике.
В пункте 2 статьи 623 ГК РФ указано, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
В соответствии с пунктом 3 вышеназванной статьи стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Под улучшениями в судебной практике понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.06.2009 г. № А19-14583/08-15-Ф02-2863/09 по делу № А19-14583/08-15).
На практике нередко возникают споры о том, согласованы ли неотделимые улучшения арендованного имущества с арендодателем. Отсюда следует вопрос: что именно подлежит согласованию? Закон не дает точного ответа на указанный вопрос, а суды придерживаются противоположных позиций.
При требовании арендатора к арендодателю о возмещении стоимости неотделимых улучшений условие об их согласованности является обязательным, поскольку это прямо предусмотрено п. 3 статьи 623 ГК РФ. Если арендатор не докажет факт согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений, то суд откажет ему в требовании о возмещении стоимости неотделимых улучшений. Данный вывод подтверждается постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 28.08.2013 г. по делу № А11-5746/2012; постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.10.2013 г. по делу № А33-19829/2012; постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2013 г. по делу № А78-4798/2013.
В отношении того, что именно необходимо согласовывать с арендодателем, в судебной практике имеются две противоположные позиции:
1. Согласованию с арендодателем подлежат конкретный объем и стоимость неотделимых улучшений. Предоставления только лишь права арендатору производить улучшения имущества, не конкретизируя при этом их объем и стоимость, недостаточно.
Так, суд отказал арендатору в требовании о возмещении ему стоимости неотделимых улучшений, поскольку он не доказал согласование конкретного объема и стоимости неотделимых улучшений (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.10.2013 г. по делу № А33-19829/2012).
Согласно постановлению ФАС Дальневосточного округа от 28.06.2011 г. № Ф03-2181/2011 по делу № А51-15765/2010 условиями договора аренды установлено право арендатора без согласия арендодателя и собственника помещений осуществлять действия и заключать сделки, указанные в подпунктах 2.4.1.1 – 2.4.1.6, в том числе производить перепланировки, перестройки и иные улучшения (благоустройства) объекта (его части). В силу пункта 4.9 договора производство средствами арендатора текущего или капитального ремонта, благоустройства, перепланировки, перестройки и иных улучшений арендуемого объекта, неотделимых без вреда для его конструкций, влечет за собой право требовать от арендодателя уплаты их стоимости в случае досрочного расторжения договора аренды.
Разрешая настоящий спор и отказывая заявителю в иске, арбитражные суды сочли недоказанным факт получения обществом необходимого согласия предприятия на проведение улучшений в арендованных нежилых помещениях. При этом, оценивая условия договора аренды о возможности перепланировки, перестройки, текущего и капитального ремонта, благоустройства и иных улучшений помещений, суды обоснованно указали на невозможность принятия таковых в качестве получения от арендодателя предварительного одобрения на произведение улучшений, поскольку по смыслу статьи 623 ГК РФ необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ.
Аналогичной позиции придерживается и ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 10.05.2012 г. по делу № А70-8024/2011.
Если поддерживать вышеописанную названную позицию суда, то возникает вопрос, что является доказательством согласованности неотделимых улучшений?
Проанализировав судебную практику, можно сделать вывод, что доказательством согласования улучшений имущества с арендодателем является его письменное согласие (подписание) с проектно-сметной документацией, из которой следуют конкретный объем и стоимость проведения работ, а также стоимость материалов, используемых при проведении работ (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.10.2013 г. по делу № А33-19829/2012; определение ВАС РФ от 01.08.2007 г. № 9157/07 по делу № А82-12270/2005-4).
Так, ФАС Уральского округа в постановлении от 23.11.2011 г. № Ф09-7384/11 по делу № А76-2823/2011 отклонил довод истца о наличии оснований для расторжения договора ввиду проведения арендатором реконструкции здания без согласия собственника. Суды, руководствуясь положениями ст. 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, указали, что передавая арендатору имущество с возложением на него обязанности провести в нем капитальный ремонт и переоборудование, Управление муниципальной собственности выразило свою волю на проведение данных работ, что исключает необходимость дополнительного согласования с арендодателем конкретного вида и стоимости работ.
Данный вывод поддерживается ФАС Поволжского округа в постановлении от 18.09.2012 г. по делу № А55-31470/2011 и в постановлении ФАС Дальневосточного округа от 19.03.2012 г. № Ф03-263/2012 по делу № А59-2754/2011.
Таким образом, ввиду отсутствия в законе должной регламентации, а в судебной практике единой позиции по вопросу согласованности неотделимых улучшений, представляется необходимым четко и подробно прописывать в договоре соответствующее условие, при этом конкретизируя объем и стоимость работ по улучшениям. Кроме того, в целях защиты прав арендодателя в договоре аренды следует предусматривать обязательное представление арендодателю до производства работ проектно-сметной документации.
Кауртаев М.С.
Вверх
