Изменение кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке

На протяжении многих лет четких правил оспаривания оценки кадастровой стоимости установлено не было. Складывающаяся судебная практика о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости была противоречива и, зачастую, не позитивна для землепользователей. Дела рассматривались и в рамках искового производства, и в рамках оспаривания решений органов государственной власти.

В связи с этим многие специалисты внимательно следили за делом ООО «Аверс» (г. Кемерово), которое было передано в порядке надзора в Президиум Высшего Арбитражного суда РФ (далее – Президиум). 28 июня 2011 г. Президиум принял Постановление № 913/11. Итоги рассмотрения именно этого дела оказались важнейшей вехой для данной категории дел, в которых высшая судебная инстанция дала ряд значимых указаний. Фабула указанного дела полностью совпадала со стандартной ситуацией: организация, считающая, что кадастровая оценка земельного участка была установлена выше его рыночной стоимости, обратилась в арбитражный суд. Итак, проследим хронику событий.

ООО «Аверс» обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (далее – управление) и кадастровому центру. Истец требовал признать недостоверной кадастровую оценку, признать недействительными акты об утверждении этой оценки, признать незаконными действия Росреестра, признать недействительным отказ в исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о стоимости спорного земельного участка. Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 21.07.2010 г. иск удовлетворен частично. 

Позиция Арбитражного суда Кемеровской области заключалась в следующем:

1. Кадастровая оценка признана недостоверной, так как при оценке не был проведен достаточный анализ рыночной информации, что предусмотрено пунктом 2.2.5 Методических указаний по государственной оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2007 г. № 39 (далее – Методические указания).
2. Установлена ненадлежащая предварительная проверка Управлением отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков на соответствие условиям технического задания и отсутствие полной проверки отчета Росреестром, что является нарушением Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316, Методических указаний, Административного регламента, утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 28.06.2007 г. № 215.
3. Вместе с тем, отказ в части исключения сведений о земельном участке из государственного реестра является правомерным, поскольку заявителем не предоставлены доказательства, подтверждающие оспаривание ненормативный правовой акт. При этом суд сослался на следующие положения законодательства РФ. Кадастровая стоимость земельных участков утверждается высшим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости и соответствуют результатам, утвержденным Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.11.2008 г. № 520. 

Решение суда первой инстанции было обжаловано в Седьмой Арбитражный апелляционный суд. Апелляционная инстанция постановлением по делу № 07АП-8100/10 от 28 сентября 2010 г. установила, что решение Арбитражного суда Кемеровской области законно и обосновано, каких-либо нарушений процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену решения суда, не допущено. Решение арбитражного суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Следующим этапом являлось рассмотрение кассационной жалобы в Федеральном арбитражном суде Западно-Сибирского округа (далее – ФАС). Постановлением от 17 января 2011 года по делу № А27-4849/2010 федеральный суд отменил судебные акты первой и апелляционной инстанции и принял новое решение о полном отказе в удовлетворении заявленных требований ООО «Аверс». Позиция кассационной инстанции заключалась в следующем. Поскольку результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области утверждены постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.11.2008 г. № 520, вопрос о достоверности результатов кадастровой оценки указанного земельного участка может быть рассмотрен только в рамках дела об оспаривании данного постановления. Вместе с тем, Кемеровский областной суд в рамках рассмотрения гражданского дела № 3-149/09 по заявлению об оспаривании постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.11.2008 г. № 520 установил, что государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Кемеровской области произведена в соответствии с требованиями федерального законодательства, с соблюдением административных процедур. Следовательно, суд первой инстанции допустил нарушения норм процессуального права, приведшие к принятию неправильного решения. Апелляционный суд не исправил допущенные нарушения.

Далее дело было передано в порядке надзора в Президиум Высшего Арбитражного суда. 28 июня 2011 г. Президиум принял Постановление № ВАС-913/11, суть которого заключается в следующем:

1. Права собственника, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.
2. Статья 66 Земельного кодекса РФ во всех редакциях (и на момент возникновения спора, и на момент рассмотрения его Президиумом) допускала не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
3. Следовательно, «законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются».
4. Действия судов, рассматривавших требования собственника по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неправомерны. Требования, по существу, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа. Следовательно, такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.
5. Принимая во внимание существенное расхождение между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном оценщиком по заказу общества, суд вправе назначить экспертизу этого отчета в целях его проверки при соблюдении правил Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
6. Установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Постановление Президиума было опубликовано в Вестнике Высшего арбитражного суда 28 августа 2011 года. С этого момента начался новый виток в спорах вокруг кадастровой стоимости земельных участков. 

Смотрите порядок оказания услуг:Изменение кадастровой стоимости земельного участка

Юридическая компания Москва