Способы изменения, снижения кадастровой стоимости земли

Любой бизнес так или иначе связан с использованием земельных участков. Предприятия и предприниматели арендуют, собираются выкупить либо уже являются собственниками земельных участков. Следовательно, каждый из них несет соответствующие расходы: на выплату земельного налога, на выплату арендной платы либо на выкуп земельного участка. 

Собственники и арендаторы земельного участка должны знать, что размер уплачиваемого налога или арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости участка. Неправильное определение кадастровой стоимости земельного участка может привести к существенным финансовым потерям его собственника.

На практике нередки случаи, когда кадастровая стоимость значительно превышает реальную рыночную цену земельного участка и является явно несоразмерной. Подобные ситуации, как правило, возникают вследствие следующих причин. 

Во-первых, это неправильное установление вида разрешенного использования земельного участка органом, осуществляющим государственный кадастровый учет земельных участков.

Во-вторых, при определении кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном действующим законодательством, не учитываются многие факторы, реально влияющие на стоимость участка, к примеру, такие как транспортная доступность, топологические особенности, «престижность» участка и т.п.

В-третьих, на кадастровую стоимость участка, в свою очередь, влияет следующий фактор: в какую территориальную зону и подзону в соответствии с Правилами землепользования и застройки населенного пункта входит земельный участок. Встречаются случаи, когда два равных по площади участка, находящиеся в непосредственной близости с одинаковыми объектами строительства, имеют неодинаковую кадастровую стоимость, поскольку находятся по разные стороны границы территориального зонирования.

Таким образом, кадастровая стоимость земельных участков не учитывает всех особенностей и, по существу, служит лишь базой для расчета суммы земельного налога, размера арендной платы и выкупной стоимости земельного участка.   

Следует отметить, что и кадастровую и рыночную стоимость участка устанавливают профессиональные оценщики в соответствии с федеральным законодательством об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость определяется по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законодательством субъекта РФ, по решению органа местного самоуправления в ходе государственной кадастровой оценки земель. До 1 января 2013 года данное полномочие реализовывал Росреестр.

На открытом рынке, по понятным причинам, наиболее часто оперируют рыночной ценой. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Следует отметить, что на данном этапе развития земельного права в РФ и процедур государственной кадастровой оценки, несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости будет и дальше существовать в силу объективных причин, не зависящих от профессионализма оценщика или заказчика работ по оценке.

Разница в стоимости участков появляется из-за разных методов оценки, применяемых при расчете кадастровой и рыночной стоимости. 

Так, кадастровая стоимость определяется методами массовой и индивидуальной оценки. С учетом масштаба проводимых работ для государства основным и наименее затратным является массовый метод оценки. Он заключается в том, что земельные участки, обладающие схожими характеристиками, группируют, затем, применяя математические или иные методы моделирования, определяют кадастровую стоимость целой группы участков. Понятно, что при таком подходе индивидуальные особенности земельных участков могут не учитываться.

Однако для определения рыночной стоимости земельного участка эти особенности могут иметь решающее значение, поскольку рыночная стоимость складывается индивидуально для каждого отдельного участка и зависит от множества факторов.  

Таким образом, в случае, если собственнику либо арендатору суммы земельного налога и арендной платы кажутся необоснованно завышенными, у землепользователя есть два способа защиты нарушенных прав:

1. Обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости (в случае, если указанная оценка проведена после вступления в силу ФЗ № 167-ФЗ от 22.07.2010 г. «О внесении изменений в Федеральный закон об оценочной деятельности в РФ и отдельные законодательные акты РФ»).

Следует отметить, что в соответствии с законодательством об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии лишь в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости. 

2. Обратиться в суд с иском в защиту нарушенного права.

До сентября 2011 года судебная практика по указанному вопросу была противоречивой. Однако с момента принятия Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ постановления № 913/11 от 28 июня 2011 года начала формироваться положительная для землепользователей судебная практика. 

Однако по-прежнему успех судебного спора во многом зависит от ряда факторов, среди которых следует отметить объем представленных в суд доказательств, их достаточность и достоверность.

Только комплексный анализ имеющейся информации о земельном участке и характере его использования позволит специалистам сделать прогноз о перспективах судебного спора, возможной экономии от снижения кадастровой стоимости земельного участка, а также четко организовать процедуру подготовки искового заявления и сбора доказательств, необходимых для успешного достижения цели. 

Юридическая фирма Москва