Новости законодательства | Группа юридических компаний "Лекс"


Перезвонить Вам?

  • +7(495) 797-20-30
  • 8 (800) 700-91-39
    (бесплатный звонок по РФ)
  • info@lex-pravo.ru

25
лет на рынке
юридических услуг

140
квалифицированных
юристов

11
представительств
по всей России

13.08.2012

Как формулировать условие об объекте аренды

На первый взгляд может показаться, что при формулировке договорного условия об объекте аренды достаточно лишь указать его наименование.

Однако, определяя в договоре, что является объектом аренды, необходимо соблюсти целый ряд условий.

Несоблюдение их ведёт к возникновению рисков как у арендатора, так и арендодателя (в случае, если суд посчитает условие об объекте несогласованным и договор будет признан незаключённым).

Риск арендатора связан с целым рядом негативных последствий:

  • отсутствием у него права владеть и пользоваться таким имуществом;
  • возможностью истребования имущества арендодателем;
  • отсутствием у арендатора преимущественного права на заключение договора на новый срок;
  • отсутствием перехода права собственности на арендованное имущество к арендатору по договору аренды с правом выкупа, даже при условии внесения арендатором выкупной цены.

У арендодателя могут возникнуть следующие нежелательные ситуации:

  • невозможность взыскания с арендатора платы за пользование переданным имуществом;
  • отсутствие права требовать от арендатора принятия в пользование объекта аренды;
  • отсутствие правовых оснований требовать возврата имущества, переданного арендатору.

Указанные выше риски исключаются в случае правильного наименования объекта аренды в договоре, а также его надлежащей индивидуализации.

Точное наименование объекта достигается путём указания на вид продукции, названный в нормативном документе – Общероссийском классификаторе продукции. Другой вариант - указание наименования, сформулированного в документах, прилагаемых к объекту: техническом паспорте, инструкции, гарантийной документации, сертификате соответствия.

Индивидуализировать объект аренды – это значит указать в договоре аренды данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче по договору арендатору.

При этом индивидуальные характеристики передаваемого объекта должны быть указаны не только в договоре, но и в акте приема-передачи.

При решении судом вопроса о том, индивидуализирован ли объект аренды в договоре, суд оценивает всю совокупность указанных в нём индивидуальных характеристик объекта, на предмет того, позволяет ли данная совокупность установить, какая именно вещь подлежит передаче.

Более жёсткие требования предусмотрены, если необходимо индивидуализировать здание, сооружение, помещение и договор аренды такого объекта подлежит государственной регистрации. Такой объект будет считаться индивидуализированным, если к нему приложен кадастровый паспорт с указанием арендуемой площади (данное положение происходит из Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Тем не менее, если сторонам на стадии подготовки договора не удалось надлежащим образом индивидуализировать объект аренды, необходимо обратить внимание на судебную практику, позволяющую в этом случае избежать признания договора незаключённым.

Например, если при передаче и последующем исполнении договора у сторон не возникло спора о составе арендуемого имущества, договор аренды считается заключенным. Подобный вывод содержится в Определении Высшего Арбитражного Суда от 24.09.2008 № 11739/08, Определении Высшего Арбитражного суда от 09.04.2008 №4849/08, а также ряде постановлений федеральных арбитражных судов округов.

И даже в случае, если в договоре аренды не согласованы наименование и индивидуальные характеристики объекта, однако эти данные отражены в акте приема-передачи, суд может сделать вывод о том, что между сторонами фактически сложились арендные отношения.


Возврат к списку