Новости законодательства | Группа юридических компаний "Лекс"


Перезвонить Вам?

  • +7(495) 797-20-30
  • 8 (800) 700-91-39
    (бесплатный звонок по РФ)
  • info@lex-pravo.ru

26
лет на рынке
юридических услуг

140
квалифицированных
юристов

11
представительств
по всей России

04.04.2013

Комментарии к Постановлению Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 года № 13

Постановлением Пленума № 13 от 25.01.13 года были внесены существенные изменения в постановление № 73 от 17.11.11 «Об отдельных вопросах практики применения ГК РФ о договоре аренды». Основные изменения коснулись вопросов заключенности и действительности договора аренды, а также споров о размере арендной платы. 

Во-первых, ВАС РФ определил, что необособленная часть объекта тоже может быть предметом аренды. Во-вторых, он разъяснил, что возможна аренда будущей недвижимости. Теперь если здание находится еще на стадии строительства и право собственности на него еще не зарегистрировано, его владелец может заключать не предварительный, а сразу долгосрочный договор аренды. Из этого правила есть исключение: договор аренды будущей недвижимости нельзя заключить в отношении самовольной постройки, а также в отношении земельных участков, которые принадлежат владельцу на праве постоянного (бессрочного) пользования. В-третьих, ВАС РФ указал, что даже если объект аренды находится в незаконном владении у арендодателя, это не освобождает арендатора от арендной платы. 

Хотелось бы более подробно остановиться на первом пункте, касающемся вывода Пленума ВАС, что необособленная часть объекта может быть предметом аренды. Ранее на практике часто встречалось мнение, что, поскольку, необособленная часть помещения или земельного участка не является самостоятельным объектом недвижимости, не имеет границ и не определена в пространстве, она не может быть объектом аренды. Аналогичной позиции придерживался Росреестр. В связи с этим, чтобы зарегистрировать долгосрочный договор аренды части помещения, приходилось обращаться в суд. Но и в этом случае мнение судов разделялось: некоторые считали, что при таком варианте договор не заключен (например, Постановление ФАС МО от 15.02.12 г. по делу № А40-142999/10-82-1193).

Комментируемый Пленум ВАС четко указал, что часть самостоятельного объекта недвижимости может быть предметом аренды. Кроме того решена проблема с регистрацией договора, в том числе с представлением кадастровых паспортов. Также при регистрации договора аренды части земельного участка, здания, сооружения или помещения обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом, а не на передаваемую в аренду часть. Следовательно, если права на недвижимые вещи, части которых передаются в аренду, раньше были зарегистрированы за арендодателем, то для регистрации договора достаточно представить подписанный сторонами документ, содержащий описание той части недвижимой вещи, которая является предметом договора аренды. Таким образом, можно, например, обозначить часть помещения, как на кадастровом плане, так и самостоятельно составить схему помещения с выделением на нем арендуемой части. 

Васина Елена


Возврат к списку