Понятие залога
В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ кредитор по обеспеченному залогом обязательству в случае неисполнения должником этого обязательства имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. В случаях, установленных законом, удовлетворение требований кредитора по обеспеченному залогом обязательству может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», оставление заложенного имущества за залогодержателем в счет зачета покупной цены требований залогодержателя к залогодателю возможно по условиям соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество. Однако, внесудебный порядок обращения взыскания возможен лишь в случае, если возможность такого взыскания предусмотрена условиями договора об ипотеке.
Согласно п. 46 Постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВС РФ № 10 от 01.07.1996 г. действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства.
Отступное представляет собой право должника заменить исполнение по обязательству на другое исполнение. То есть, целью представления отступного является прекращение какого-либо обязательства, существующего между отступающим, и принимающим отступное.
Таким образом, заложенное имущество может остаться у залогодержателя только в следующих случаях:
— когда передача заложенного имущества залогодателю залогодержателем является отступным или новацией;
— в случае внесудебного обращения взыскания требований залогодержателя на заложенное имущество.
Внесудебное обращение взыскания на предмет залога
Но соглашение о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество, в том числе недвижимое, имеет множество ограничений. В частности, как указано выше, такое обращение возможно лишь, если это прямо указано в договоре ипотеки. Кроме того, согласно закону применение внесудебного порядка обращения взыскания в принципе запрещено (земельные участки сельскохозяйственного назначения, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам и прочее). В такой ситуации, соглашение об отступном является доступной альтернативой быстрого удовлетворения требований залогодержателя за счет заложенного имущества. И в практике, в том числе банковской, распространены случаи, когда отступным прекращается заемное обязательство лица, являющегося одновременно залогодателем по этому заемному обязательству.
Действительно, соглашение между кредитором (банком) и заемщиком, обеспечивающим обязательство займа залогом своего имущества, о передаче заложенного имущества залогодержателю с целью прекращения своих заемных обязательств, квалифицируется судами как отступное. Однако, согласно п. 3 ст. 308 ГК РФ, обязательство не может создавать обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Следовательно, договор об отступном, заключенный между залогодателем и залогодержателем (банком), направленный на прекращение обязательства заемщика-третьего лица перед банком, не создает прав и обязанностей для заемщика, не прекращает кредитный договор, и не может быть квалифицировано как отступное. Такое соглашение признается судами ничтожной сделкой, имеющей признаки запрещенного дарения (Постановление ФАС Поволжского округа от 03.12.2009 г. по делу № А57-18183/2008). В то же время, если залогодатель является стороной кредитного договора, а договор ипотеки является его неотъемлемой частью, передача заложенного имущества признается отступным и влечет прекращение заемного обязательства.
Но, кроме вышесказанного, есть и другие нюансы. К примеру, когда предметом залога являются земельные участки из числа земель сельскохозяйственного назначения. Так, согласно Закону об ипотеке, к отношениям сторон по оставлению залогодержателем за собой заложенного имущества применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже, если иное не вытекает из характера правоотношений (абз. 3 ч. 2 ст. 55). Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено преимущественное право покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения соответствующего субъекта Российской Федерации в случае продажи таких земельных участков их собственниками.
У судов нет единого мнения о соотношении соглашения об отступном и соглашении о внесудебном порядке обращения взыскания требований залогодержателя на заложенное имущество. Поэтому можно предположить, что невозможность обращения взыскания во внесудебном порядке на земельные участки сельскохозяйственного назначения на отступное, предметом которого являются такие земельные участки, не распространяется. Однако, с учетом положений абз. 3 ч. 2 ст. 33 Закона об ипотеке, если предметом залога являются земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, не зависимо от того, на каком основании эти земельные участки оставляются у залогодержателя, необходимо соблюдение правил оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения — преимущественного права покупки соответствующего субъекта Российской Федерации.
